Đất thổ cư là loại đất có giá thành cao nhất, đây cũng là loại đất được nhiều người xin chuyển lên nhiều nhất hiện nay. Vậy đất thổ cư là gì và cách chuyển lên cần những thủ tục nào? Hãy cũng theo dõi những chia sẻ dưới đây để được giải đáp cụ thể và chính xác nhất.
Mục lục
Đất thổ cư có phải là đất ở không?
“Đất thổ cư” là cụm từ được nhắc đến khá nhiều nhưng không phải ai cũng có kiến thức về vấn đề này. Trong việc mua bán nhà đất, việc hiểu rõ về các loại đất là rất quan trọng giúp cho các chủ đầu tư có thể sử dụng và khai thác tối đa nguồn lợi từ loại hình bất động sản này.
Đây chỉ là cách gọi của người dân, thực tế trong quy định của pháp luật không có tên gọi đất thổ cư và ký hiệu đất thổ cư. Đất thổ cư có được xây nhà không? Người sở hữu đất thổ cư có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu cuộc sống…
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc loại đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đất có thời hạn lâu dài, không xác định thời hạn mà không phải là sử dụng vĩnh viễn.
Đất ở là gì? Đất thổ cư là cách gọi chung của những loại đất để ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu đất là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu đất là ODT). Đặc điểm của từng loại đất được phân tích rõ ràng ngay dưới đây:
- Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất này thuộc phạm vi của phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Hiện nay, đất ODT do xã/phường quản lý, chủ sở hữu đất có quyền được xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác trên mảnh đất của mình. Tuy nhiên, việc xây dựng cần phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đất ONT thuộc địa giới hành chính, là khu vực nông thôn do xã/phường quản lý. Có một lưu ý đó là đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố, đất thổ cư không được gọi là đất ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế và quy hoạch riêng. Đặc biệt hơn ở chỗ loại đất thổ cư nông thôn sẽ được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn ao hơn.
Người sở hữu đất thổ cư có thể xây nhà, các công trình phục phụ cuộc sống theo quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu đất chưa lên thổ cư mà vẫn tiếp tục xây nhà ở thì theo điều 64 Luật Đất đai, chủ sở hữu đất sẽ bị phạt hoặc thu hồi đất. Chính vì vậy, trước khi tiến hành sử dụng đất xây dựng với bất cứ mục đích nào, chủ sở hữu đất cần xác định “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất.
Các loại đất có thể chuyển thành thổ cư
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất, tất cả các loại đất không phải là đất ở, muốn xây dựng nhà ở (đất thổ cư) cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoại trừ các loại đất ODT, ONT, những loại đất sau để có khả năng chuyển thành thổ cư:
TT | Loại đất | Mã | TT | Loại đất | Mã |
I | NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP | 13 | Đất khu công nghiệp | SKK | |
1 | Đất chuyên trồng lúa nước | LUC | 14 | Đất khu chế xuất | SKT |
2 | Đất trồng lúa nước còn lại | LUK | 15 | Đất cụm công nghiệp | SKN |
3 | Đất lúa nương | LUN | 16 | Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | SKC |
4 | Đất bằng trồng cây hàng năm khác | BHK | 17 | Đất thương mại, dịch vụ | TMD |
5 | Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác | NHK | 18 | Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản | SKS |
6 | Đất trồng cây lâu năm | CLN | 19 | Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm | SKX |
7 | Đất rừng sản xuất | RSX | 20 | Đất giao thông | DGT |
8 | Đất rừng phòng hộ | RPH | 21 | Đất thủy lợi | DTL |
9 | Đất rừng đặc dụng | RDD | 22 | Đất công trình năng lượng | DNL |
10 | Đất nuôi trồng thủy sản | NTS | 23 | Đất công trình bưu chính, viễn thông | DBV |
11 | Đất làm muối | LMU | 24 | Đất sinh hoạt cộng đồng | DSH |
12 | Đất nông nghiệp khác | NKH | 25 | Đất khu vui chơi, giải trí công cộng | DKV |
II | NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP | 26 | Đất chợ | DCH | |
1 | Đất xây dựng trụ sở cơ quan | TSC | 27 | Đất bãi thải, xử lý chất thải | DRA |
2 | Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp | DTS | 28 | Đất công trình công cộng khác | DCK |
3 | Đất xây dựng cơ sở văn hóa | DVH | 29 | Đất cơ sở tôn giáo | TON |
4 | Đất xây dựng cơ sở y tế | DYT | 30 | Đất cơ sở tín ngưỡng | TIN |
5 | Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo | DGD | 31 | Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng | NTD |
6 | Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao | DTT | 32 | Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối | SON |
7 | Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ | DKH | 33 | Đất có mặt nước chuyên dùng | MNC |
8 | Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội | DXH | 34 | Đất phi nông nghiệp khác | PNK |
9 | Đất xây dựng cơ sở ngoại giao | DNG | III | NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG | |
10 | Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác | DSK | 1 | Đất bằng chưa sử dụng | BCS |
11 | Đất quốc phòng | CQP | 2 | Đất đồi núi chưa sử dụng | DCS |
12 | Đất an ninh | CAN | 3 | Núi đá không có rừng cây | NCS |
13 | Đất khu công nghiệp | SKK |
Bảng các loại đất có thể chuyển thành thổ cư
Có rất nhiều người thắc mắc về những vấn đề như đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không hoặc đất phi nông nghiệp có được xây nhà không... Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định về đất thổ cư, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ đóng dấu của UBND cấp huyện.
Từng bước thủ tục lên thổ cư
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp huyện chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) nếu đáp ứng 02 điều kiện sau:
(1). Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2). Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai, do đó người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Như vậy, luật không quy định về điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất mà tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Sau khi xác định rõ căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì vấn đề được đặt ra hiện giờ đó là các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư, có thể kể đến như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất tiến hành nộp tiền theo thông báo nộp tiền đã đưa ra. Ví dụ, theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, khi chuyển từ đất nông nghiệp (được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở (đất thổ cư) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Đất thổ cư có còn sổ đỏ không ?
Đất thổ cư có còn sổ đỏ không là thắc mắc của rất nhiều người. Trước hết cần phân biệt rõ ràng giữa sổ đỏ và sổ hồng vì pháp luật quản lý các quyền liên quan đến đất đai theo hai loại sổ này.
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà, tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Sổ hồng là cách người dân thường gọi dùng để chỉ Giấy chứng nhận về nhà đất dựa theo màu sắc.
Tuy nhiên hiện nay Luật Đất đai đã sửa đổi, gộp chung các mục trên vào một sổ gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong Giấy Chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung như quyền sử dụng đối với mảnh đất đó, quyền sở hữu bất động sản thuộc mảnh đất, quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản đi kèm với đất. Chính vì vậy có thể cho rằng, đất thổ cư đã có nhà hoặc chưa có thì đều được cấp sổ đỏ.
Bảng phí đóng thuế khi lên thổ cư
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, tùy vào từng loại đất yêu cầu chuyển mà có mức thuế phí khác nhau. Trong trường hợp là cá nhân, hộ gia đình, mức thuế phải trả đối với từng loại đất cụ thể như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư
Những trường hợp có thể chuyển thành đất thổ cư bao gồm đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất và chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở (tuy nhiên người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc vẽ bản đồ địa chính đã tự tách thành các thửa riêng) sang đất ở.
Phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Đối với những trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, việc thu tiền sẽ được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư
Có 04 trường hợp đặt ra khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất thổ cư, cụ thể như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) mà không phải đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển sang đất thổ cư không cần phải nộp bất cứ chi phí nào.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thu phí bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi chuyển mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, phải đóng tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thủ tục mua bán đất thổ cư
Để mua bán nhà đất thổ cư thuận lợi và dễ dàng, tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra, khách hàng hoặc chủ đầu tư cần nắm rõ những thủ tục mua bán đất, cụ thể như sau:
Giấy tờ cần chuẩn bị
Khi đến cơ sở tiến hành chuyển nhượng để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư, người bán (người mua) cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết sau:
Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
- Sổ hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng
- Chứng minh thư, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng của cả vợ và chồng.
- Trích lục thửa đất.
- Chứng từ nộp thuế đất.
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị
- Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng.
- Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán.
- Sổ hộ khẩu thường trú.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.
Tuy nhiên, trước khi ra quyết định mua bán đất thổ cư, người mua cần lưu ý những điều kiện như mảnh đất chuẩn bị mua phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, người bàn giao phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc người được ủy quyền thực hiện giao dịch, đảm bảo đất không xảy ra tranh chấp.
Không chỉ có vậy, đất cần đảm bảo còn thời hạn theo quy định của pháp luật, đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án. Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.
Các bước thực hiện mua bán đất thổ cư
- Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ: Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các những giấy tờ như đã nêu trên để làm hồ sơ chuyển nhượng. Hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục.
- Kiểm tra và thẩm định hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính,gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
- Tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng: Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc có thể hai bên soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, và công chứng của văn phòng đăng ký.
- Sang tên sổ: Sau khi đã hoàn thành giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình. Việc tiếp theo cần làm đó là đến chi cục thuế để kê khai thuế TNCN, sau đó nộp tiền thuế và nhận biên lai đóng tiền của kho bạc nhà nước. Cuối cùng, mang hồ sơ đến phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Thông thường cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày.
Để không mất quá nhiều thời gian vào việc mua bán nhà đất hoặc hay phải nắm những thủ tục về vấn đề này, giải pháp tối ưu nhất đó là tìm kiếm một đơn vị có những chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín.
Công ty MoveLand, với sứ mệnh trở thành “Công ty môi giới nhà đất hiệu quả” số 1 thị trường Việt Nam, luôn sẵn sàng thực hiện các “dịch vụ ký gửi nhà đất tốt nhất” bao gồm ký gửi nhà đất độc quyền có cam kết và ký gửi bình thường. Moveland.vn có quy trình Listing và Marketing bán hàng khoa học, hiệu quả, tạo giao dịch thành công nhanh chóng. MoveLand.vn là Công ty môi giới nhà đất chuyên nghiệp, uy tín, chất lượng và trung thực.
Bài viết trên là những thông tin liên quan đến việc chuyển đất thổ cư được và cách chuyển. MoveLand hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp ích cho quý vị. Nếu có bất cứ thắc mắc nào cần giải đáp về vấn đề trên, hãy liên hệ nhanh chóng đến hotline của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ!