Đối với những người mới bắt đầu tham gia vào thị trường địa ốc thì việc tìm kiếm thông tin về bất động sản là điều tất yếu. Trong đó, việc tối quan trọng và ưu tiên nhất là thẩm định giá bất động sản. Bài viết sau Moveland giải thích rõ hơn về thẩm định giá bất động sản là gì và các phương pháp định giá chính xác, giúp nhà đầu tư mua đúng được giá trị thực và giảm thiểu tối đa rủi ro khi tham gia vào thị trường.

Thẩm định giá bất động sản

Các khái niệm về thẩm định giá trong ngành bất động sản?

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá là hoạt động khách quan, quan trọng để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp cho những bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh và người tiêu dùng. 

Bất động sản là gì? 

Bất động sản là thuật ngữ pháp lý chung chỉ các “tài sản nằm bất động và không thể di dời”. Ý nghĩa bao gồm là đất và 3 nhóm đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Tất cả công trình xây dựng và gắn liền đến đất đai, quyền sử dụng đất và các tài sản do pháp luật quy định… đều là bất động sản.

Bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường vào một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán ở trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích được xác định rõ trong điều kiện của một thị trường nhất định. Những phương pháp phù hợp được quy định trong các hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Giá cả của bất động sản phụ thuộc phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu ở trên thị trường. Khi nhu cầu lớn hơn nguồn cung thì giá bất động sản thường tăng cao, khi nhu cầu ở trên thị trường thấp hơn cung thì giá của bất động sản có xu hướng giữ nguyên hoặc giảm xuống. 

Ngoài ra, giá của bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố của tình hình thị trường như khách hàng đầu cơ, tính độc quyền phân phối bất động sản, các doanh nghiệp cạnh tranh không lành mạnh và chủ đầu tư phát triển tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… 

Đồng thời, giá của bất động sản còn ảnh hưởng khi có các yếu tố từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư phát triển hạ tầng (đường giao thông, cấp và thoát nước và cấp điện…).

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản

Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê cùng dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa những chủ thể ở trên thị trường. Trong đó, vai trò quản lý của nhà nước sẽ tác động đến sự thúc đẩy phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh ở trên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản là gì?

Vai trò và ý nghĩa của thẩm định giá bất động sản?

Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường, thẩm định giá là công việc cần thiết và được coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi trong hoạt động kinh tế đều chịu sự chi phối bởi khái niệm giá trị hàng hóa, việc thẩm định giá nhằm xác định giá trị của tài sản trên thị trường để thực hiện trao đổi, mua bán. Chính hoạt động này bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động giao dịch về tài sản và bất động sản. 

Thẩm định giá bất động sản giữ vai trò như kim chỉ nam giúp cơ quan Nhà nước, nhà phát triển, doanh nghiệp và cá nhân đưa ra quyết định mua, bán, đầu tư, phát triển, đóng thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản của bất động sản. 

Việc thẩm định đúng giá trị của các nguồn tài sản thúc đẩy tài sản các hoạt động kinh tế, đồng thời tháo gỡ mâu thuẫn về giá giữa những bên liên quan khi thực hiện giao dịch dân sự trên thị trường. Nhờ đó góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu những rủi cho các nhà đầu tư.

Thẩm định giá bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia giao dịch

Ý nghĩa của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của những loại nghiệp vụ tài sản (mục đích sử dụng tài sản) mà được ra đời. Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, thẩm định giá bất động sản trong khâu quản lý ngày càng giữ vai trò trọng yếu. Hoạt động này mang đến những ý nghĩa như sau: 

Đầu tiên, thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất, kinh doanh bất động sản hiệu quả.

Thứ hai, thẩm định giá góp phần bảo vệ tài sản quốc gia sẽ được bù đắp đầy đủ, hình thành giá cả hợp lý và góp phần điều tiết những điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội. 

Thứ ba, thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai thác yếu tố thị trường và thị trường sản quyền.

Cuối cùng, thẩm định giá bất động theo thông lệ quốc tế mở ra cơ hội để hội nhập, kêu gọi vốn đầu tư từ nước ngoài và duy trì lợi ích cho quốc gia. 

Tại sao phải cần thẩm định giá bất động sản?

Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho những mục đích khác nhau của Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân. Dưới đây là những hoạt động cần thẩm định giá bất động sản: 

  • Mua bán bất động sản và chuyển nhượng tài sản.
  • Thế chấp, bảo lãnh và thực hiện vay vốn ngân hàng 
  • Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư hay giá trị thương hiệu …
  • Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa …
  • Thẩm định tài sản để phục vụ cho công tác điều tra, xét xử, phân chia hoặc khi có sự tranh chấp tài sản …
  • Liên danh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp
  • Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn…
Lý do cần thẩm định giá nhà đất
Thẩm định giá nhà đất phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau

Các nguyên tắc định giá bất động sản

Về nguyên tắc thẩm định giá bất động sản sẽ dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Song những nguyên tắc này phải được kết hợp chặt chẽ với nhau khi định giá bất động sản. 

Các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản, thẩm định giá nhà đất bao gồm: 

  • Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
  • Nguyên tắc cung-cầu
  • Nguyên tắc đánh giá những yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
  • Nguyên tắc thay đổi
  • Nguyên tắc cân đối
  • Nguyên tắc phù hợp
  • Nguyên tắc cạnh tranh
  • Nguyên tắc đóng góp
  • Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
  • Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản ảnh hưởng tác động từ những bất động sản khác.
  • Nguyên tắc thay thế

Phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp so sánh hoặc so sánh trực tiếp

Phương pháp thẩm định giá bất động sản so sánh hoặc so sánh trực tiếp dựa cơ sở giá của bất động sản có đặc điểm tương tự đã được bán ra thị trường. Phương pháp này được sử dụng phổ biến tại nhiều quốc gia trên thế giới và Việt Nam cũng không ngoại lệ. 

Ưu điểm của cách thẩm định giá nhà đất là rất dễ dàng áp dụng, đơn giản và được công nhận vì dựa “bảng giá” có sẵn thị trường. 

Tuy nhiên, phương pháp này cũng tồn tại những nhược điểm như phải thu thập đầy đủ thông tin về lịch sử giao dịch. Đồng thời, rất khó để tìm được một tài sản giống hoàn toàn trên thị trường với tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản so sánh hoặc so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi trên thị trường
Phương pháp thẩm định giá bất động sản so sánh hoặc so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi trên thị trường

Phương pháp vốn hóa

Phương pháp vốn hóa còn được gọi là phương pháp thu thập hoặc phương pháp đầu tư dựa trên việc xác định thu nhập thuần trung bình hàng năm từ một bất động sản. Cách xác định dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập có thể quy đổi được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Ưu điểm của phương pháp vốn hóa là đơn giản và dễ áp dụng. Nhưng nhược điểm là việc xác định tỷ suất vốn hóa để đảm bảo chính xác rất phức tạp, ngoài ra có thể chịu sự chi phối chủ quan của từng cá nhân. 

Phương pháp giá thành

Phương pháp giá thành được sử dụng để thẩm định giá nhà không có, hoặc rất ít xảy ra mua bán ở trên thị trường như bệnh viện, trường học, nhà thờ… 

Dựa trên nguyên tắc thay thế bất động sản, phương pháp giá thành cho phép giả định tài sản. Tức là giá trị của một tài sản hiện có được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự, cộng với chi phí xây dựng đang hiện hành. 

Phương pháp giá thành áp dụng cho các bất động sản mang tính chất cá biệt này có chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan. Ngoài ra, thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm và am hiểu rõ các tiêu chuẩn thẩm định giá của từng tài sản. 

Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ để thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

Để yêu cầu thẩm định giá nhà ở riêng lẻ, chủ sở hữu cần cung cấp chứng từ liên quan, bao gồm: 

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
  • Giấy phép xây dựng
  • Bản đồ hiện trạng
  • Tờ khai lệ phí trước bạ

Thẩm định giá đối với công trình xây dựng

Các giấy tờ cần có để thẩm định giá bất bất động động sản công trình xây dựng là: 

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
  • Giấy phép xây dựng
  • Các hợp đồng thi công
  • Bản vẽ thiết kế
  • Bản vẽ hoàn công
  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Ở mỗi đơn vị, công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản sẽ có sự khác nhau. Tuy nhiên, quy trình chung thẩm định giá nhà đất gồm các bước sau:

  • Bước 1: Bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá bất động sản của khách hàng. 
  • Bước 2: Thẩm định viên tiến hành phân tích, nghiên cứu thông tin pháp lý từ hồ sơ yêu cầu của khách hàng. 
  • Bước 3: Thẩm định viên thực hiện khảo sát, điều tra thông tin thị trường như thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm trước đó, thông tin thu thập trên internet, dữ liệu công ty. Sau đó báo giá trị sơ bộ ước tính tài sản nếu khách hàng yêu cầu.
  • Bước 4: Thực hiện thẩm định giá bằng các công tác như khảo sát thực tế tài sản, tham khảo thông tin trên internet, hội ý chuyên gia để phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản. Cuối cùng thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam cùng cơ sở thẩm định giá theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
  • Bước 5: Ban kiểm soát kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, mục đích, phương pháp, thông tin tài sản thẩm định và kết quả giá trị thẩm định để phát hành báo cáo thẩm định. 
  • Bước 6: Sau khi đã có giá trị cuối cùng, hồ sơ được trình lên ban lãnh đạo phê duyệt.
  • Bước 7: Thực hiện phát hành hồ sơ thẩm định và gửi báo cáo cho khách hàng. 
  • Bước 8: Hoàn thành thẩm định giá bất động sản. 

Công ty thẩm định giá uy tín

Bạn đang sở hữu một tài sản bất động sản vẫn chưa thể “thanh lý” được dù đã treo biển rao bán 2, 3 năm? Bạn tin tưởng rằng vẫn chưa tìm được một đối tượng phù hợp để bán mà không hay biết rằng vấn đề này lại chịu sự ảnh hưởng về giá. Lúc này tìm đến một công ty thẩm định giá uy tín là một điều hết sức cần thiết.

Môi giới địa ốc MoveLand
Moveland sở hữu một đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, dày dạn kinh nghiệm

Trong đó, Moveland sở hữu một đội ngũ thẩm định viên dày dạn kinh nghiệm, chuyên nghiệp, sở hữu kho dữ liệu khổng lồ bất động sản chắc chắn đáp ứng được nhu cầu về thẩm định giá của khách hàng.  Khi quý khách cần chuyển nhượng, mua bán hay nâng cấp nhà đất… Moveland sẽ đồng hành cùng khách hàng giúp nhanh chóng giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, đồng thời đảm bảo tính thanh khoản tài sản cao nhất.

Trên đây là những thông tin về thẩm định giá bất động sản mà chúng tôi muốn gửi đến bạn đọc. Hy vọng đây là cẩm nang kiến thức hữu ích hỗ trợ quý nhà đầu tư trên thương trường địa ốc!